Erfahrungen bei der Haussuche

Wir haben das letzte Jahr nach neuem Wohnraum gesucht und endlich etwas gefunden, mit dem wir glücklich sind. Ein paar Erfahrungen aus dem Suchprozess.

Als Student wohnte ich in einer Mietwohnung, aktuell wohne ich mit meiner Frau in einer anderen Mietwohnung. Da sie dort schon länger wohnt, ist die Miete auch noch bezahlbar. Insgesamt sind wir sehr zufrieden mit der Wohnung, wenn sie nicht ein bisschen zu klein wäre. Durch die Pandemie haben wir das Arbeiten von zuhause schätzen gelernt und hätten gerne getrennte Räume zum Arbeiten. Und Kinderzimmer vielleicht auch irgendwann einmal. Das sind dann schon ziemlich viele Zimmer.

Wohnung oder Haus?

Als wir mit den Überlegungen angefangen haben, wollten wir einfach eine größere Wohnung haben. Aber Wohnungen mit fünf oder gar sechs Zimmern sind nur sehr selten zu finden. Man findet viele Wohnungen mit drei Zimmern, das nützt uns aber nichts. Dann gibt es einige Wohnungen mit vier Zimmern, allerdings kann man da häufig keinen Schreibtisch ins Schlafzimmer stellen und im Wohnzimmer ist kein Platz für einen zweiten Schreibtisch. Wohnungen mit fünf Zimmern findet man hin und wieder, die sind dann allerdings zum einen sehr teuer, zum anderen aber auch schnell weg.

Wir haben uns diverse Wohnungen angeschaut. Und irgendwie haben wir festgestellt, dass es eine Wohnung nach unseren Vorstellungen einfach nicht zur Miete gibt. Wir haben einzelne Neubauwohnungen mit fünf Zimmern gefunden. Deren Kaltmiete war mit um 2.000 EUR/Monat allerdings auch schon in einem Bereich, den wir nicht mitgehen wollten. Die Lage dieser Wohnungen war häufig auch so, dass es nicht unsere Wunschvorstellung war.

Da keine Wohnungen kamen, haben wir dann nach Häusern geschaut. Und da ist der Markt zur Miete recht übersichtlich. Die Häuser sind meist ziemlich teuer und von der Größe her auch nicht so super überzeugend gewesen.

Mieten oder Kaufen?

Nachdem wir bei diversen Vermieter:innen vorstellig geworden sind, verging uns mit der Zeit die Lust am Mieten. Aber ein Haus für einen sechsstelligen Betrag kaufen erschien mir auch ziemlich beängstigend. Lieber zahle ich Miete und spare den Rest in ETFs. Falls ich irgendwann umziehen möchte, könnte ich das recht einfach tun.

Und wenn man nach den Videos von Finanzfluss oder Finanztip geht, ist Mieten oder Kaufen finanziell betrachtet ungefähr gleichwertig. Es kommt auf viele Parameter an. Je nach dem, zu welchem Preis man die Immobilie einkauft, verkauft und dazwischen pflegt kann man so oder so besser liegen. Es sei am Ende eine Entscheidung des Lebensstil.

Und mein Lebensstil war lieber Mieten und in Aktien zu investieren. Bis wir im nahen Umfeld eine Kündigung wegen Eigenbedarf miterlebt hatten. Da wohnte jemand Jahrzehnte zur Miete, war am Ort verwurzelt. Und dann musste innerhalb von neun Monaten eine neue Wohnung gefunden werden. Da wir ja gut ein halbes Jahr auf dem Mietmarkt unterwegs waren, wussten wir wie aussichtslos das werden würde.

Bei den Häusern zum Kaufen gibt es zwar auch nicht super viel Auswahl, aber mehr als zur Miete. Und von daher waren wir dann im Modus Haus kaufen angelangt.

Den Kauf einer Wohnung wollten wir ausklammern, weil wir nie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft werden wollten.

Makler

Sobald man kaufen möchte, hat man die Makler an der Backe. Bei den Mietwohnungen war es früher so, dass die Makler eine Nettokaltmiete an Provision bekommen haben. Und zwar vom Mieter. Dann gab es eine Gesetzesänderung und die Vermieter mussten die Makler bezahlen. Plötzlich wurden die Wohnungen alle ohne Makler vermietet, so ein paar Fotos online reinstellen konnten die Vermieter dann doch selbst.

Bei Häusern ist es anders. Da teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten für den Makler, obwohl der fast nur im Interesse des Verkäufers handelt. Von jeder Seite bekommt dieser 3,21 % des Kaufpreises, was bei einem Kaufpreis von 500.000 EUR, was dann 16.050 EUR von jeder Partei sind. Also 32.100 EUR insgesamt.

Schaut man sich diverse Exposés an, ist das verflucht viel Geld für fast keinen Wert. Viele Makler haben einfach nur lieblose Handyfotos, keinen Grundriss und gehen noch nicht einmal stringent ans Telefon. Müssen sie auch nicht, die Käufer sind verzweifelt. Und so zeigen viele Makler unterschiedliche Seiten gegenüber Käufern und Verkäufern.

Einzelne Makler sind wirklich gut, da macht das Spaß. Sie hören schnell heraus, welche Prioritäten man hat und können auch noch andere Häuser vorschlage. Aber andere gehen nur selten ans Telefon, haben komplizierte Prozesse und machen am Ende Massenbesichtigungen. Der Makler meiner Verachtung beantwortet Fragen meist nur flapsig, macht Massenbesichtigungen und verteilt Zettel zum Bieterverfahren. Auf Google Maps lässt er anscheinend per Anwalt seine Bewertungen frisieren.

Ich bin extrem glücklich, dass wir am Ende ein Haus von Privat ohne Makler gefunden haben und uns das alles erspart bleibt. Ein positiver Effekt davon ist auch, dass wir direkt mit der Eigentümerfamilie im Kontakt waren und wir uns so gegenseitig davon überzeugen konnten sympathische und seriöse Vertragspartner zu sein.

Neben den Kosten sind auch die Texte in den Exposés selten wirklich hilfreich. Sie sind wie Arbeitszeugnisse oder Bewerbungsanschreiben; es stehen nur positive Dinge drin. Und man muss lernen diese Dinge zu lesen. Es scheint nur zwei Lagen zu geben, einmal »ruhig und dennoch zentral« und »zentral und dennoch ruhig«. Das steht sogar drin, wenn es in der Nähe der Autobahn gelegen ist. In einzelnen Exposés steht es nicht drin, das ist ein Alarmsignal.

Toll sind auch Absätze wie dieser:

Heizung und Warmwasser werden durch eine Gaszentralheizung aus dem Jahr 1994 und einen im Bad montierten Gasboiler sichergestellt. Die Sanitärausstattung in den beiden Bädern sowie im Gäste-WC entsprechen dem Baujahr.

Also eine 30 Jahre alte Gasheizung und ein Bäder aus den Sechzigern. Die Fliesen im Bad finde ich hässlich, die Duschkabine mit wahrscheinlich klemmender Tür und eine stehende Kloschüssel. Ich würde ja schreiben »Bäder und Heizung müssen neu«, aber ich bin auch zu ehrlicher Verkäufer und kein guter Aufschwatzer.

Die netteren Makler schreiben immerhin so etwas:

Die Immobilie ist sanierungsbedürftig, aber bereits komplett geräumt, sodass der neue Eigentümer zeitnah mit der Sanierung beginnen kann.

Lage

Im Gegensatz zu Massenartikeln ist jedes einzelne Haus ein Unikat. Selbst wenn man die andere Hälfte eines Doppelhauses nimmt, liegt es leicht anders und hat die Fenster in andere Himmelsrichtungen. Selbst bei einem Reihenmittelhaus ist das Nachbarhaus nicht an der exakt gleichen Stelle.

Man kann aber auch nicht einfach eine Landkarte aufmachen und sich dort ein Haus aussuchen. Es werden immer nur einzelne Häuser frei. Man muss also damit leben, dass die Wunschlage einfach nicht verfügbar wird. Hier kann man überlegen, ob man länger wartet, aber das birgt auch Risiken.

Nun sollte man sich vorher überlegen, was einem wichtig ist. Ich fände eine Straßenbahn super. Sie soll nah genug sein, dass ich hinlaufen kann. Aber weit genug, dass ich sie nicht hören muss. Auch sollte es keine großen Durchfahrtsstraßen geben. Komplett abgeschnitten soll es aber auch nicht sein. Buslinien sind besser als nichts, eine Straßenbahn wäre noch toller. Und so formt man eine Prioritätenliste mit Kriterien, zum Beispiel nach "muss", "soll", "kann": Für mich muss ein Haus eine Busanbindung und eine ebenerdige Fahrradabstellmöglichkeit haben. Es soll einen Straßenbahnanschluss haben und kann in der Nähe einer Autobahnauffahrt sein.

Aber es sind noch viele andere Dinge. Geschäfte in der Nähe, Kitas und Schulen, Freizeitaktivitäten, Restaurants. Ich gehe gerne Spazieren und Radfahren, da ist Wald, Fluss oder ein See schon noch wirklich schön.

Bei jedem einzelnen Haus kann ich empfehlen es auf der Karte anzuschauen. Ich habe eine eigene uMap erstellt und alle Kandidaten dort eingetragen. So konnte ich sehen, was so frei geworden ist. Aber auch, was mir gefällt und was nicht habe ich eingetragen. Somit habe ich dann eine Kartendarstellung von Lagen, die mir gefallen oder nicht.

Die Lage kann man nicht mehr ändern. Das Haus könnte man theoretisch abreißen und neu bauen. Aber die Lage ändert man dort nicht mehr. Realistischer ist aber wohl, dass man nochmal umzieht, wenn es einem dort überhaupt nicht gefällt. Angesichts der hohen Kosten sollte man sich aber schon sicher sein.

Baujahre

Das Baujahr von Häusern ist so etwas, was ich bisher nicht so ganz wahrgenommen hatte. Es gibt halt ältere und neuere, aber was das bedeutet, war mir nicht klar. Man lernt mit der Zeit einige Jahrzehnte zu erkennen.

So hatten wir in den Siebzigern die Ölkrise. Die Häuser davor hatten große Fenster und schlechte Dämmung, Heizöl war ja billig. Und in den Siebzigern hat man Häuser mit ganz kleinen Fenstern gebaut, weil man die nicht gut isolieren konnte. In den Achtzigern hatte man dann die ersten Isoliergläser, somit konnte man die Fenster wieder größer bauen.

Heutzutage kann man Fenster ersetzen, dann ist das energetisch kein Problem mehr. Und da haben wir dann schon den ersten merkwürdigen Effekt: Man kann ein Haus aus den Sechzigern mit neuen Fenstern und Dämmung ausstatten, dann ist das ordentlich und hat schöne große Fenster. Das gleiche kann man mit einem Haus aus den Achtzigern machen. Wenn man aber ein Haus aus den Siebzigern hat, wird es danach noch immer kleine Fenster haben und dunkel sein. Man kann die Brüstungen nach unten entfernen, das geht noch bezahlbar. Breitere Fenster brauchen aber einen neuen Sturz, eine Baugenehmigung und sind drastisch teurer. Somit sind Häuser aus den Siebzigern einfach dunkler.

Dann gibt es noch Asbest, PCB. In ganz alten Häusern hat man diese Giftstoffe nicht verbaut, es gab sie noch nicht. In modernen Häusern verbaut man die auch nicht mehr. Aber dazwischen hat man diesen Kram drin. Das kostet dann bei der Entsorgung nochmal zusätzlich.

Dummerweise ist die Demographie aktuell so, dass vor allem Häuser aus den Siebzigern frei werden. Leute, die damals gebaut haben, versterben heutzutage. Moderne Häuser werden seltener frei, da braucht es Scheidungen, geplatzte Anschlussfinanzierungen oder frühe Todesfälle. Entsprechend umkämpft sind jene Häuser.

Baulicher Zustand

Dann hat man in Bonn bezüglich Zustand der Häuser eigentlich nur drei Optionen:

• Man kauft eine »Bruchbude« für einen ziemlich hohen Betrag und steckt nochmal mehrere Hunderttausend EUR in eine energetische Sanierung. Das braucht Zeit und viel Kraft bei der Organisation.
• Man kauft ein relativ neues Haus, das energetisch gut aufgestellt ist. Diese Häuser sind aber selten, sodass man da noch deutlich höhere Kaufpreise bieten muss.
• Man lässt in eine Baulücke ein neues Haus bauen, das allerdings eher klein ist und wenig Zimmer hat. Das ist dann nochmal teurer. Energetisch top, aber richtig teuer.

Egal wie man es macht, es wird richtig teuer. Und die Preise, die für Bruchbuden aufgerufen werden, machen schwindelig.

Hier empfiehlt es sich immer einen zweiten Termin mit einem Sachverständigen zu machen. Wir haben das große Glück jemanden mit sehr viel Expertise zu kennen, der uns dankenswerterweise in einige Häuser begleitet hat. Und es ist faszinierend, was er alles so entdeckt hat.

So hatte eines der Häuser in der engeren Auswahl ein Flachdach. Die müssen aber alle zwanzig Jahre abgedichtet werden, sagte er. Und das Dach wurde vor zwanzig Jahren das letzte Mal erneuert. Plant 20.000 EUR ein, sagte er uns. Beim Kanal fand er ein altes Tonrohr ohne Rückstauklappe. Bei einem Sturm hätte man dann das Abwasser im Keller. Nochmal 10.000 EUR einplanen. Im Sicherungskasten fand sich Elektrik aus dem Baujahr, wie es so schön heißt. Nochmal 20.000 EUR. Diese Dinge hatte ich nicht auf dem Zettel, danach war das Haus für uns aber 50.000 EUR weniger wert.

Stress

Ich fand die Suche unglaublich anstrengend, weil es so viel Konkurrenz auf dem Markt gibt. Wir hatten einen Such-Agenten bei Immobilienscout laufen, der jeden Morgen in Frage kommende Häuser geschickt hat. Meine Frau hat diese Häuser durchgeschaut und mir eine Auswahl geschickt. Diese habe ich dann geprüft und wir haben die Makler zwecks Besichtigungstermin kontaktiert.

Manchmal haben wir uns ein paar Tage Zeit gelassen und da waren einige Häuser einfach schon wieder weg. In einem besonders krassen Fall waren am Tag drauf schon alle Besichtigungstermine vergeben. Man muss also wirklich schnell sein.

Und so führte das zu einer stressigen Routine. Morgens vor der Arbeit hat sie in diese E-Mail geschaut. Ich habe dann in der Mittagspause die Auswahl durchgeschaut und sie hat nach der Arbeit dann die Makler kontaktiert. Da jedes Haus ein Unikat ist, könnte es das passende Haus sein. Weil es aber einzigartig ist, braucht es für die Prüfung auch eine gewisse Sorgfalt. Einfach bei jedem Haus einen Termin ausmachen kann man natürlich tun, jedoch kostet das auch wieder viel Kraft und Zeit. Ich habe nach hundert Exposés dann einen Blick entwickelt und wusste auch besser, was ich möchte.

Fazit

Der Immobilienmarkt, ob Wohnung oder Haus, Miete oder Kaufen, ist aktuell total unter Druck, In jeder Variante sind Verkäufer:innen oder Vermieter:innen am längeren Hebel. Es ist sehr frustrierend und kräfteraubend da etwas zu machen.

Wir haben durch den Prozess viel über unsere Wünsche und Vorstellungen gelernt. Bei einigen Wünschen haben wir festgestellt, dass sie sich letztlich nicht erfüllen lassen. Es gibt so gut wie keine wirklich ruhigen Orte in Bonn. Und das Busnetz hört ziemlich schlagartig auf. Es gibt Ortsteile mit angenehmer Nahversorgung, andere sind reine Schlaforte.

Mit den Monaten der Verzweiflung haben auch immer weiter draußen geschaut und auch Vorstädte betrachtet, die wir davor noch nicht betrachtet hatten. So haben wir am Ende in einem von uns total unterschätzten Ortsteil etwas gefunden, mit dem wir jetzt sehr glücklich sind. Wir müssen Kompromisse machen, aber nur wenige und mit diesen können wir gut leben. Ohne Kompromisse geht es nie und so ist es wichtig herauszufinden mit welchen man leben kann.